1-Genel Olarak
Tahliye taahhüdü de kiracının kiralananı tahliye sebeplerinden biri olup bu kapsamda kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kiralananı bu tarihten başlayarak bir ay içinde başlatacağı icra takibiyle veya genel mahkemede açacağı davayla tahliye ettirebilecektir (TBK m. 352).
2-Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
2.1-Kiracı Tarafından Verilmiş Olmalı
Yasaya göre geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmek için öncelikle bahse konu tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmesi gerekmektedir. Kiracı ile birlikte oturanların vermiş olduğu tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır; bahse konu taahhüt ancak kiracının kendisi tarafından verildiği takdirde geçerli olacaktır. Eğer, taşınmazda birden fazla kiracı var ise tahliye taahhüdünün bu kişilerin tamamı tarafından imzalanması gerekmektedir. Tahliyenin bölünmezliği ilkesi gereğince sadece tahliye talep eden kiracıların tahliyesine karar verilemeyecektir.
Aynı zamanda aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedilemeyecektir (TBK m. 349). İlgili düzenlemenin bir benzeri de TMK 194/1’de “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” şeklinde ifade edilmiştir. Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı’nda da “Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir. Bu hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir” (Yargıtay HGK., E. 2005/652 K. 2005/583 T. 19.10.2005) şeklinde ifadelere yer verilerek aile konutunun önemine vurgu yapılmış ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olup olmadığı hususunun araştırılıp ona göre karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Eğer, kiracı şirket ise tahliye taahhüdünü vermesi gereken şirket yetkililerin tamamıdır. Bu kapsamda kira sözleşmesini her iki şirket yetkisi de imzalamış ise tahliye taahhütnamesini de her iki şirket yetkilisinin de imzalaması gerekmektedir. Yargıtay da; “Davacı ve davalı arasında 20.08.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. İcra takibine ve karara dayanak yapılan 18.12.2002 tanzim tarihli tahliye taahhüdünde, F1 Pazarlama ve Tic. Ltd. Şti kaşesi altında bir imza bulunduğu ve bu imzanın da davalı şirketi temsile yetkili şirket müdürlerinden K1’a ait olduğu davalı tarafın da kabulündedir. Dosya arasında mevcut Ticaret Sicil Gazetesinden, davalı F1 Pazarlama ve Tic.Ltd.Şti’ni müdürlerin temsil edeceği ve şirketin K2 ve K1’ın şirket kaşesi altına müşterek imzalarıyla ile temsil edecekleri anlaşılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiracı olarak davalı şirket kaşesi altında şirket müdürlerinin her ikisinin de imzası bulunmaktadır. Ancak takibe ve davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdü şirketi temsile yetkili müdürlerden sadece biri tarafından imzalanmıştır. Bu durumda davalı kiracı şirket tarafından verilen geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemez. Mahkemece tahliye taahhüdünün geçersiz olması nedeniyle istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2006/1357 K. 2007/148 T. 18.09.2007) şeklinde ifadelere yer vererek kira sözleşmesinin iki şirket müdürü tarafından imzalandığı, tahliye taahhüdünün tek bir müdür tarafından imzalandığı tahliye taahhüdünü geçerli kabul etmemiştir. Ancak, kira sözleşmesinin tek bir şirket yetkilisi tarafından imzalandığı tahliye taahhüdünün de aynı şirket yetkilisi tarafından imzalandığı haller Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmektedir.
2.2-Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır
Tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapılması veya genel mahkemede dava yoluna başvurulabilmesi için tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir (TBK m. 352). Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması geçerli olarak kabul edilmesi için yeterlidir. Zira Yargıtay da “Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde düzenlenmesi geçersizliğini gerektirmez. Davalı icra takibine yasal süresinde yapmış olduğu itirazında “geçersiz tahliye taahhüdüne dayalı bulunan icra takibi nedeni ile takibe itiraz ettiğini bildirerek” taahhüdün geçersizliğini ileri sürmüş, başka bir neden göstermemiş ve açıklamada bulunmamıştır. Soyut olarak tahliye taahhüdünün geçersizliğini ileri sürmek başlı başına bir itiraz nedeni sayılamaz. Nitekim davalı imza itirazında bulunmadığı gibi tanzim tarihine de karşı koymamıştır. İİK 63. madde hükmü uyarınca, borçlu itiraz sebepleri ile bağlı olup sonradan itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Her ne kadar davalı duruşmada yazı ve imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmüşse de İİK 63. madde hükmü karşısında bu itirazlarına değer verilemez. Mahkemece itirazın kaldırılmasına, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” (Yargıtay 6. HD., E. 2008/3993 K. 2008/5919 T. 06.05.2008) şeklinde ifadelere yer vererek tahliye taahhüdünün adi yazılı şekil ile yapılmasının geçerliliğini etkilemeyeceğini ifade etmiştir.
Bununla birlikte tahliye taahhüdünün haciz tutanağı ya da icra tutanağının altına yazılması da şartları karşıladığı takdirde geçerliliğini etkilemeyecektir. Bunun da sebebi yukarıda ifade edildiği üzere tahliye taahhüdünün geçerli olması için adi yazılı şekle tabi olmasının yeterli olmasıdır.
Son olarak, 04.12.1957 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kiracının adi yazılı şekille verilmiş taahhütteki imzayı veya tarihi inkâr etmesi halinde, icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması davası açılması söz konusu olmayıp ilgili husus yargılamayı gerektirdiği sulh hukuk mahkemelerinde akdin feshi ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Ancak, noterde yapılmış olan tahliye taahhütlerinde böyle bir sıkıntı bulunmamaktadır.
2.3-Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli
Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsetmek için var olması gereken bir diğer şart tahliye taahhüdünün kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmesidir. Teslim tarihinden önce verilmiş olan tahliye taahhütnamesi geçerli olmayıp kiraya verene tahliye hakkı bahşetmeyecektir. Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bir kararında; “23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir” (Yargıtay HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021)şeklinde ifadelere yer vererek kira sözleşmesi ile birlikte veya kira sözleşmesinden önce verilmiş olan taahhütlerin geçersiz olduğunu ortaya koymuştur. Bununla birlikte kira sözleşmesinin kurulması ile kiralanan taşınmazın teslimine kadar verilen sürede verilmiş olan tahliye taahhütleri de geçerli olmayacaktır. Zira, yasa koyucu kiralananın tesliminden sonra ifadesini kullanmıştır.
Bunlarla birlikte, tahliye taahhüdünde teslim tarihinin bulunmaması geçerliliği etkilemeyecek olup teslimden sonra taahhüdün verildiğini ispat yükü kiraya verende olacaktır. Aynı zamanda düzenleme ve teslim tarihinin tarihini boş bir şekilde verilip sonradan doldurulan tahliye taahhütleri de geçerlidir. Ancak anlaşmaya aykırı doldurulduğunun ispat yükü bu sefer kiracıda olacaktır. Yargıtay da; “Ancak, maksat dışı doldurulmuşsa bunun kanıtlanması halinde geçersizliği kabul edilebilir. Davalının imza ve belgeyi kabul etmesinden davalıya tanzim ve tahliye tarih yerleri açık bir belge verdiği anlaşılmaktadır. Bu tarihlerin sonradan yazılması belgenin geçersizliğini gerektirmez. Ancak, davalının ikinci bir savunması daha vardır. O da, tarihsiz bu belgenin ilk kira ilişkisi kurulurken verilmiş olduğu iddiasıdır. Gerçekten 4.10.1944 tarih, 20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ilk kira akdi ilişkisinin kurulduğu sırada verilen tahliye taahhütlerinin serbest irade ürünü olmadığı kabul edilerek geçersiz sayılmıştır. Davalının ikinci savunması bu konu ile ilgili olup bu belgenin ilke ilişki kurulmadan veya kurulduğu sırada verildiğine dair savunma maddi bir olayla ilgili bulunduğundan, daha doğru bir ifade ile hukukî fiil niteliğinde bulunduğundan tanıkla ispat edilebilir. Nitekim davalı da bu konuda tanık göstermiştir. Davalının gösterdiği tanıklar ve davacının karşı delilleri incelenip sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir” (Yargıtay 6. HD., E. 1991/2856 K. 1991/3289 T. 08.03.1991 ) şeklinde ifadelere yer vererek bu hususu doğrulamıştır.
2.4-Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için aranan son şart tahliye tarihinin muayyen bir tarih olarak belirlenmesidir. Tahliye tarihi muayyen bir tarih olarak belirlenmemiş bir tahliye taahhüdüne dayanılarak açılacak tahliye davaları olumsuz sonuçlanacaktır.
Kaynakça
- Özdemir, Hayrunisa ve diğerleri,Kira Hukuku Davaları(Seçkin Yayıncılık 2022).
- Yavuz, Nihat, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku(Adalet Yayınları 2022).
- https://www.lexpera.com.tr/kullanici-profili (Erişim Tarihi: 18.10.2022)
